Das Gasdetektorgesetz von Maine tritt in Kraft

Am 1. Januar 2022 trat das neue Gasdetektorgesetz von Maine in Kraft. Dies scheint das erste derartige staatliche Gesetz im Land zu sein. Inspiriert wurde es von der tragischen Propanexplosion im September 2019 in Farmington, Maine, bei der ein Mensch getötet und sechs weitere verletzt wurden (weitere Informationen finden Sie in den August- und Septemberausgaben 2020 von BPN). Ob es weitere, ähnliche Gesetze nach sich ziehen wird, bleibt abzuwarten.

Der Vorfall in Farmington ereignete sich, als ein Bauteam schützende Verkehrspoller um eine Klimaanlage direkt vor einem Geschäftsgebäude installierte. Die Besatzung durchtrennte unabsichtlich die unterirdische Propanleitung zum Gebäude, und in den nächsten Tagen verdampften etwa 400 Gallonen Propan und sickerten in den Keller des Gebäudes.

Am Morgen des Vorfalls roch der Baumeister Propan und stellte fest, dass der gerade gefüllte 500-Gallonen-Tank völlig leer war. Er evakuierte alle Personen aus dem Gebäude und rief die Feuerwehr.

Die eingreifenden Feuerwehrleute und der Wartungsleiter befanden sich zum Zeitpunkt der Explosion im Gebäude. Ein Feuerwehrhauptmann kam ums Leben und der Vorgesetzte wurde schwer verletzt. Sechs weitere Feuerwehrleute wurden ebenfalls verletzt.

Die Tragödie erregte sicherlich schon nach kurzer Zeit die Aufmerksamkeit des Gesetzgebers von Maine. Die erste Maßnahme bestand darin, eine erhebliche Lücke im „Dig Safe“-Gesetz von Maine zu schließen. Dieses Gesetz, das den in allen Bundesstaaten erlassenen Gesetzen ähnelt, schreibt vor, dass ein Bagger Dig Safe, eine gemeinnützige Clearingstelle, die teilnehmende Versorgungsunternehmen über die geplante Ausgrabung informiert, benachrichtigt.

Dig Safe benachrichtigt die Versorgungsunternehmen, die dann mit speziellen Ortungsgeräten den Standort ihrer unterirdischen Leitungen markieren. Die Linien werden in der Regel durch aufgemalte Linien auf der Bodenoberfläche markiert. Die Bagger müssen dann besondere Vorkehrungen treffen, um die markierten Leitungen an der Aushubstelle freizulegen, damit die unterirdischen Versorgungsleitungen nicht beschädigt werden.

Die Lücke im Dig Safe-Gesetz von Maine bestand darin, dass unterirdische Propangasleitungen nicht in den Hinweis- und Kennzeichnungsanforderungen enthalten waren. Im März 2020 hat der Gesetzgeber einstimmig ein Gesetz verabschiedet, das diese Lücke schließt. Unterirdische Propangasleitungen in Maine fallen jetzt unter das Dig Safe-Gesetz und müssen vor jeder Ausgrabung in ihrer Nähe markiert werden.

Allerdings war die gesetzgebende Versammlung des Bundesstaates Maine damit noch nicht fertig. Im Juni 2020 wurde ein Gesetz verabschiedet, das die Installation elektronischer Brenngasdetektoren in vielen Gewerbe- und Mietgebäuden vorschreibt.

Diese Geräte sind so konzipiert, dass sie einen Alarm auslösen, wenn ein Sensor im Inneren des Geräts Brenngas erkennt. Der Alarm ertönt nur, wenn Gas in einer voreingestellten Gas-Luft-Konzentration den Sensor erreicht. (Viele Detektoren sind so eingestellt, dass sie bei einer Konzentration von 20 % bis 25 % der unteren Entflammbarkeitsgrenze von Propan einen Alarm auslösen.)

Das neue Gesetz verlangt die Installation von „mindestens einem“ Brenngasdetektor in „jedem Raum, in dem sich ein mit Propan, Erdgas oder Flüssiggas betriebenes Gerät befindet“.

Melder müssen gemäß den Herstelleranweisungen installiert werden. Bezeichnenderweise liegt die Verpflichtung zur Installation von Detektoren beim Gebäudeeigentümer.

Die Gasdetektorpflicht gilt nicht für alle Gebäude in Maine, die über einen Gasanschluss verfügen. Offenbar fallen die meisten, wenn nicht alle Gewerbegebäude unter eine Liste mit acht separaten Kategorien, die im Gesetz enthalten sind: jede Einheit eines „Mehrfamilienhauses“ (anscheinend Mehrfamilienhäuser, Doppelhäuser und dergleichen); Studentenwohnheime und Wohnheime; Kinderheime, Unterkünfte und Pflegeeinrichtungen; Hotels, Motels und Gasthöfe; Gebäude mit gemischter Nutzung, die eine Wohneinheit enthalten; Geschäftstätigkeiten; kaufmännische Berufe; und Montagebelegungen.

Für Wohnraummieteinheiten gelten gesonderte Anforderungen. Wie in gewerblichen Gebäuden müssen in jedem Raum, in dem sich ein Gasgerät befindet, Detektoren gemäß den Anweisungen des Herstellers installiert werden.

Es liegt in der Verantwortung des Vermieters, die Melder „bei jeder Belegung“ zu installieren, sofern sie nicht bereits vorhanden sind. Jeder Melder muss funktionsfähig sein.

Das Gesetz legt dem Mieter einer Wohnimmobilie eine erhebliche Verantwortung auf. Wenn der Mieter dem Vermieter einen Mangel schriftlich anzeigt, liegt es in der Verantwortung des Vermieters, den Melder zu reparieren oder auszutauschen.

Allerdings: „Wusste der Vermieter nicht und wurde nicht darüber informiert, dass ein Brenngaswarngerät repariert oder ausgetauscht werden muss, kann das Versäumnis des Vermieters, das Brenngaswarngerät zu reparieren oder auszutauschen, nicht als Beweis für Fahrlässigkeit in einem späteren zivilrechtlichen Verfahren gewertet werden.“ durch Tod, Sachschaden oder Körperverletzung.“ Und, was am wichtigsten ist, es liegt in der Verantwortung des Mieters, die Melder in funktionsfähigem Zustand zu halten, indem er sie entweder an die Stromversorgung anschließt oder die Batterien in den Geräten geladen hält. Der Mieter hat außerdem die Geräte regelmäßig zu testen und davon abzusehen, sie außer Betrieb zu setzen.

Das Gesetz enthält auch eine Bestimmung, die offenbar für den Verkauf von Mehrfamilienhäusern nach dem 1. Januar 2022 gilt. Es liegt in der Verantwortung des Käufers, innerhalb von 30 Tagen nach dem Kauf oder der Belegung Brenngasdetektoren zu installieren, sofern dies nicht der Fall ist bereits installiert. Bei Vertragsabschluss muss der Käufer bescheinigen, dass im Gebäude Melder installiert werden.

Nach dieser Bestimmung des Gesetzes müssen in jedem „Bereich“, in dem sich ein Gasgerät befindet, Detektoren installiert werden. Der „Bereich“ ist jedoch nicht definiert, und es scheint keine Erklärung dafür zu geben, warum die anderen Bestimmungen des Gesetzes die Installation von Detektoren in jedem „Raum“ erfordern, in dem sich ein Gasgerät befindet. Vermutlich werden die Gerichte in Maine dies irgendwann klären.

Schließlich besteht nach dieser Bestimmung kein Anspruch gegen den Immobilieneigentümer, Käufer, Makler, Kreditgeber oder die Person, die die Immobilie besitzt, wegen „Schäden, die sich aus dem Betrieb, der Wartung oder der Wirksamkeit eines Brenngasdetektors ergeben“.

Schließlich sieht das Gesetz vor, dass es keine Grundlage für rechtliche Schritte gegen einen Eigentümer darstellt, der zur Installation von Detektoren verpflichtet ist, sofern „der Eigentümer unmittelbar nach der Installation eine Inspektion der erforderlichen Brenngasdetektoren durchgeführt und die Brenngasdetektoren zuvor erneut überprüft hat.“ zur Belegung durch jeden neuen Mieter.“ Dieser Schutz gilt jedoch nicht, wenn „der Eigentümer mindestens 24 Stunden lang über einen Defekt oder eine Funktionsstörung des Brenngaswarngeräts informiert wurde und es versäumt hat, Maßnahmen zur Behebung des Defekts oder Ausfalls zu ergreifen.“

Es ist wichtig, dass die gesamte Verantwortung für die Installation und Wartung von Brenngasdetektoren gemäß diesem neuen Gesetz den Gebäudeeigentümern, Vermietern und Mietern übertragen wird. Das Gesetz sieht keine Haftung des Gasverteilers vor. Dies ist angemessen, da Gebäudeeigentümer, Vermieter und Mieter sicherlich am besten in der Lage sind, die Erkennungsgeräte zu installieren und zu warten.

Die Bestimmungen des neuen Gesetzes finden Sie unter mainelegislature.org. Personen in Maine, die von diesem Gesetz betroffen sein könnten, sollten sich hinsichtlich der spezifischen Bestimmungen und ihrer Rechte und Pflichten daraus an einen Anwalt wenden.

David Schlee ist Berater der Kanzlei Baty Otto Coronado PC mit Niederlassungen in Kansas City, St. Louis und Springfield, Missouri. Er ist unter [email protected] erreichbar.